Lehetséges a bérelt ingatlant ingyenes használatba adni?

Képzeld el: kibérelsz egy hangulatos lakást, berendezed magadnak megfelelően, és szívedet-lelkét beleadtad a belső tér minden részletébe. Aztán megváltoznak a körülmények, és úgy döntesz, hogy egy barátodnak vagy rokonnak adod ingyenes használatra. De lehetséges ez jogi szempontból?

Mi az az ingyenes használati megállapodás?

Az olasz polgári törvénykönyv 1803. cikke szerint az ingyenes használati szerződés (comodato d'uso) olyan megállapodás, amellyel az egyik fél (a commodator) ingó vagy ingatlan vagyont ad át a másik félnek (a commodatornak) meghatározott időtartamra vagy meghatározott célra. A futamidő lejártával az ingatlant vissza kell adni.

De mi van akkor, ha bérelt lakást ad át ingyenes használatra? Rendelkezhet-e vele valaki olyan szabadon, mintha a saját tulajdona lenne?

Bérlő albérletbe adhat egy ingatlant?

Olaszországban a bérlő (konduktor) albérletbe adhat egy lakás egy részét, de csak bizonyos feltételekkel. Ha a bérleti szerződés nem tartalmaz kifejezett albérleti tilalmat, elegendő a szándékát a lakás tulajdonosának (locatore) bejelenteni és az albérlő adatait megadni.

De a lakás teljes albérletbe történő átadásához a bérbeadó írásbeli hozzájárulása szükséges. Ezt a pontot az 1978. július 27-i 392. törvény 2. cikke szabályozza, amely kimondja:

"A bérlő az ingatlant a bérbeadó hozzájárulása nélkül nem adhatja teljes egészében albérletbe, illetve nem engedheti át a bérletet harmadik személynek. Ha a szerződés másként nem rendelkezik, a bérlő jogosult az ingatlan egy részének albérletére, előzetesen ajánlott levélben értesítette a bérbeadót, feltüntetve az albérlő nevét, a szerződés időtartamát és a bérbe adott helyiséget."

Lehetséges bérlakást ingyenes használatra átadni?

Mivel az ingyenes használati szerződés, ahogy a neve is sugallja, nem ír elő fizetést, lehetséges-e ennek keretében bérlakást adni?

Itt ugyanazok az elvek érvényesek, mint az albérletre:

• Ha a bérleti szerződés nem tiltja a lakás ingyenes használatba adását, a bérlő ezt az ingatlan tulajdonosának bejelentésével teheti meg.
• Ha a szerződés albérleti és ingyenes használatba adási tilalmat tartalmaz, akkor a bérbeadó írásbeli hozzájárulása szükséges.

Ellenkező esetben a lakás harmadik félnek a tulajdonos beleegyezése nélkül történő átruházása szerződésszegésnek minősül, és a bérlő felmondásához és kilakoltatásához vezethet.

Bérelhet-e az, aki ingyenes használatba kapott ingatlant?

Tegyük fel, hogy a lakás tulajdonosa térítésmentes használati szerződés alapján átadta másnak. Ez a személy ki tudja adni saját maga?

A választ az Olasz Polgári Törvénykönyv 1804. cikke adja: a kommodátor köteles az ingatlant kizárólag a szerződésben meghatározott feltételek szerint használni, és azt a kommodátor beleegyezése nélkül nem adhatja át harmadik személynek .

Ha engedély nélkül adja bérbe a lakást, a kommodátor jogosult:

• Követelje az ingatlan azonnali visszaszolgáltatását.
• Kártérítési igény benyújtása.

Kinek kell bevallani a bérbeadásból származó bevételt?

Ha az ingyenes használatra átadott ingatlant harmadik félnek bérbe adják, akkor felmerül a kérdés: kinek kell adót fizetnie a kapott bevétel után?

A törvény szerint a bérbeadásból származó bevétel mindig az ingatlantulajdonos nevére adózik, még akkor is, ha a tényleges kifizetéseket más személy kapja. Így, ha a kommodátor bérbe adta a lakást, az adófizetési kötelezettség az ingatlan tulajdonosát (kommodátor) terheli, hiszen ő marad az ingatlan törvényes tulajdonosa.

Ezt az elvet az 504/1992. sz. törvényerejű rendelet 1. cikkének (2) bekezdése rögzíti, amely kimondja, hogy az ingatlanadót a tulajdonos fizeti, függetlenül attól, hogy abból ténylegesen kinek származik bevétele.

Következtetés

A bérelt lakás ingyenes használatra történő átruházása lehetséges, de a bérleti szerződés feltételeinek alapos tanulmányozását igényli. Ha nincs tiltás, akkor elegendő értesíteni a bérbeadót. Ha az átadást megtiltják, az ő hozzájárulása szükséges.

Ugyanez vonatkozik a kommodátorra is: ha bérbe akarja adni a használatra kapott ingatlant, ahhoz a tulajdonos engedélye szükséges.

Az ilyen ügyekben szerzett jogi ismeretek segít elkerülni a kellemetlen következményeket – a szerződés felbontásától a pénzügyi szankciókig.