Milyen következményekkel jár, ha egy házat a kataszteri értéke alatt adunk el?

Az ingatlanoknak kataszteri értékük van, amelyet a jövedelem 5 százalékkal és egy együtthatóval szorozva számítanak ki; ez szolgál az adók – regisztrációs, jelzálog- és kataszteri – alapjául. A törvény nem írja elő a minimális áron történő értékesítést, de a kataszteri érték alatti árajánlat mindkét fél számára kockázatokat teremt: adóellenőrzéseket és egyetemleges felelősséget.

A 2006 óta a magánszemélyek számára kötelező ár-érték arányos rendszerben az adókat mindig a kataszteri érték, nem pedig a megadott ár alapján számítják ki, így a vevő nem takarít meg pénzt, és a kataszteri érték szerint fizet. Ha azonban az ár túl alacsony, például az OMI 70 százaléka alatt van, az adóhivatal átvállalja a meg nem határozott kifizetéseket, és az OMI, a jelzálog vagy az értékbecslés alapján újraértékelést, az eladó tőkenyereségének újraszámítását, valamint 90-180 százalék közötti büntetéseket, plusz kamatokat szab ki.

Vegyünk egy 2025-ös példát: 800 eurós hozam esetén a kataszteri érték 800 × 1,05 × 115,5 = 96 600 euró; ha a bejelentett ár 60 000 euró, akkor egy 36 600 eurós gyanús különbség újraértékelést és akár 65 880 eurós bírságot is vonhat maga után.

A vevő egyetemleges felelősséggel tartozik, és további adókat és büntetéseket fizet, még akkor is, ha keveset fizetett, míg az eladó a növekmény és a személyi jövedelemadó újraértékelésével néz szembe a tényleges összeg alapján, plusz büntetésekkel.

Az ellenőrzések elkerülése érdekében érdemes a kataszteri értéknél nem alacsonyabb árat feltüntetni, az „ár-érték” módot használni, amely magánszemélyek esetében automatikus, értékbecslést végezni, ha az ár objektív okok, például nedvesség vagy közeli hulladéklerakó miatt alacsony, csak banki átutalásokat lebonyolítani, készpénzt nem, és rokonoknak történő eladás esetén szimbolikus árat feltüntetni indokolt okirattal, figyelembe véve a közvetett adományozás kockázatát.

A szerződési szabadságnak köszönhetően törvény nem határoz meg minimum árat, de a kataszteri érték továbbra is a minimális adóalap; a 2025-ös együtthatók 110 az első lakások, és 120 a második és egyéb ingatlanok esetében.

Az ellenőrzés során egyetemleges felelősség érvényesül: az adóhatóság mindkét féltől behajthatja az adót értesítés, befizetés és kényszerbehajtás útján.

Végső soron a 10–20 százalékos árcsökkentés általában alacsony kockázatú, ha indokolt; az OMI 70 százaléka alatti árcsökkentés magas, és szakértői felülvizsgálatot és tapasztalt közjegyzőt igényel; a gyermekeknek történő értékesítés pedig közepes kockázatú, névértéket tartalmazó okirattal és hagyatéki konzultációval. Hasznos linkek: Az Agenzia Entrate weboldala a prezzo-valore és a 2025-ös OMI tekintetében.