Minden az olaszországi ingatlanvásárlásról – hogyan ne dőljön be a csalóknak és minimalizálja a kockázatokat.

Jó napot, kedves olvasóink és olaszországi ingatlant vásárolni vágyók!

Orosz ingatlanügynökségünk Liguriában "Studio Immobiliare Russo" SRL San Remo városában található, és sikeresen dolgozunk a liguriai ingatlanértékesítési piacon, villák, házak, lakások és lakások megvásárlásában, bérbeadásában. Liguria régiónk példáján megpróbálom felvázolni az olaszországi ingatlanokkal kapcsolatos alapokat.

A nevem Alekszej Azarov, az orosz ajkú lakosság számára fenntartott ingatlanügynökségünk társtulajdonosa vagyok, és nem csak az olaszországi ingatlanvásárlással szeretnék foglalkozni, ez a cikk itt található , hanem azt is, hogyan ne essen el. gátlástalan ingatlanosok kezébe. Hogyan ne kerüljünk csalók kezébe, mik a játékszabályok az ingatlanvásárlásnál, eladásnál és bérbeadásnál Olaszországban. Ahogy fentebb is írtam, Liguriában vagyunk, és mindenkinek írok, aki beleszeretett virágos földünkbe, lépésről lépésre infókat, gyors útmutatót vagy ahogy mondani szokás, csalólapot))) Kezdjük....

Van egy ötlet ingatlanvásárlásra Olaszországban – itt az ideje cselekedni.

Minden, mint mindig, egy ötlettel kezdődik vasárnap kora reggel, vagy fordítva, vacsoránál olyan barátokkal, akik már vettek egy villát vagy lakást Liguriában. Ön, akárcsak az ingatlanvásárlók többi 95%-a, felmegy az internetre, és éjjel-nappal szörföl majd a területein, keresve, amit akar. Először is vessünk egy pillantást a weboldalakra. Amikor például mi kezdtük, nagyon kevés ingatlan volt Liguriában, most egy idő után rengeteg van belőlük. Amire érdemes odafigyelni az ügynökségek weboldalain:

A cég irodája Liguriában

1) Van ennek az orosz ingatlancégnek Liguriában és általában Olaszországban egy igazi irodája - vagy csak villákat, lakásokat, házakat és lakásokat értékesítenek? Ez fontos – elmagyarázom, miért: egy ingatlanosnak, aki nálunk dolgozik Liguriában, mindent tudnia kell az ingatlanáról. Ha Moszkvában ül, és nem látta ezt a 3 000 000 eurós villát, akkor nagy a valószínűsége annak, hogy hamis információkat kap. Mivel fel fogja hívni az olasz ügynökséget, akkor lehet, hogy ez az iroda átvette ezt a villát egy másik ügynökségtől és így tovább. Ennek eredményeként a moszkvai ingatlanügynök nem rendelkezik teljes képpel - sem információs, sem jogi szempontból. Az okmányokról és a jogi oldalról azonban a későbbiekben nem tudja, hogy az ingatlannak van-e teher, vagy egyéb lehetősége. Az ingatlanügynökségnek Olaszországban kell lennie az irodának és az élő ügynököknek, különben veszélybe kerül az Ön biztonsága és a tranzakció garanciái.

Gondoljon például Ön is - a Super Company-ban dolgozó menedzser, Masha panorámás kilátást ígér a tengerre, négy hálószobát, buja kertet és régóta várt csendet. Mása azonban nem tudja, hogy bár kilátás nyílik a tengerre, az szögletes, és egy gyönyörű fotó készült egy másik területen a kíséretnek. Mása nem tudja, hogy a negyedik szoba illegálisan készült, mivel a tulajdonosok lebontották a válaszfalat anélkül, hogy jóváhagyták volna az átépítést a kommunában, és végül Mása nem gondolja, hogy az ablakok alatti út és a motorkerékpárok zúgása rossz hatással van a településre. a lakók jóléte, valamint az üzemanyag és a kenőanyagok a talajvízben - egy olyan kertbe, amely egykor buja volt, amíg ki nem száradt ((((.

Bármely ügynökség feladata az eladás, igen! Olyan ügynökségeket keresnek, mint a miénk, és szeretnének velük dolgozni. Mindez csodálatos, de a szolgáltatások minősége meredeken csökken, mivel már Moszkvából vagy Habarovszkból kezdetben félrevezethetők. EZÉRT OLASZORSZÁGBAN KÖTELEZŐ AZ INGATLANIRODA IRODÁJA .

Eladó és bérbeadó hamis hirdetések

2) Gyakori „kacsa” a már eladott luxusvillák, házak, lakások vagy apartmanok feladása az oldalon. A rendszer egyszerű és régi, mint a világ. A gátlástalan ügynökségek már eladott, legrosszabb esetben pedig nem létező tárgyakat állítanak ki az oldalon. Gyakran megduplázzák az árat, hogy ügyfeleket csábítsanak. A lelkiismeretes ügynökségek például mindig jelzik a tételen, ha eladják. Vagyis csak azért hagynak ilyen hirdetéseket az oldalon, hogy ne hozzanak létre "elrontott" linkeket, és ne veszítsenek pozíciókat az interneten. Nincs itt semmi baj, azonnal látod - ELADVA. De ha felhívja a vezetőt, és csak a hívás során derül ki, hogy az objektumot eladták, sok kérdés és félreértés merül fel. Miért nem távolították el, nem jelezték az oldalon, hogy eladták. És természetesen azonnal más, sokkal kevésbé vonzó lehetőségeket kínálnak Önnek. A pontosság kedvéért azonban megjegyezzük, bármi megtörténhet, és a szezon csúcspontján az emberek elfelejthetik eltávolítani a hirdetést, vagy bejelölik az „eladva” négyzetet. De gyakran előfordul, hogy a már eladott ingatlanok jelenléte az oldalon ez a jelölés nélkül azt jelenti, hogy Ön egy olyan ügynökséggel áll kapcsolatban, amely nem ingatlantulajdonosokkal dolgozik, hanem más ügynökségekkel, amelyek nem tudják, hogy valakinek még mindig releváns a régi hirdetése. .

Ingatlanügynöki munkavállalási engedély Olaszországban

3) A lelkiismeretes orosz ingatlanügynökségek Olaszországban és Liguriában kötelesek feltüntetni weboldalukon a cég hivatalos nevét, adózószámát, ingatlantevékenység folytatására jogosító engedély számát, jegyzett tőkét. Például így:

Ha ez nem így van, NINCS JOGUK AZ ELADÁSHOZ Olaszországban. Ez a törvény. Az Oroszországban fióktelepet működtető ügynökségek is kötelesek jelezni ezt az információt, sajnos kevesen tudnak róla (((. Olaszországban ennek a szabálynak a figyelmen kívül hagyása miatt súlyos pénzbírsággal és bezárással sújtják azokat a cégeket, amelyek illegálisan értékesítenek ingatlant az országban). mivel a csaló weboldalak be vannak zárva. Tehát akit figyelmeztetnek, az fel van fegyverkezve, az ilyen jellegű tevékenységre engedély nélküli oldalak veszélyesek, mert rossz körülmények esetén az olaszországi ingatlanvásárlás során nem lesz senki, akit pereljen, és Ön, nagy kiadások kifizetése után orra marad ((Azonnal kérjen engedélyt az ingatlanirodával való találkozás után. Ha tétovázni kezd, és nem adja ki, nyugodtan abbahagyhatja a velük való munkát, még akkor is, ha jó ingatlanuk volt. Az Ön biztonsága fontosabb.

Ingatlanközvetítői jutalék fizetés

4) A jutalommal kapcsolatos információk az oldalon szintén fontosak. Ismétlem, a gátlástalan „viszonteladó” ügynökségek nem szeretik azonnal tájékoztatni az ügyfelet a jutalomról egy tranzakció esetén. És csak ezután, a tranzakció megkötésekor kezdenek kellemetlen meglepetések érni Önt. Vegyük sorba az egészet. Olaszországban az eladó és a vevő a tranzakció teljes összegének 3%-át fizetik az ingatlanügynökségnek. Vagyis ha Liguriában egy villa 1 000 000 euróba kerül, akkor 30 000 eurót kell fizetnie, és itt az első "les" - PLUS IVA. Ha jutalmakról írnak vagy beszélnek, mindig hallgatnak a fizetésnek erről az apró és trükkös pillanatáról. Olaszországban az IVA az orosz áfa analógja, 22%, ami azt jelenti, hogy továbbra is 6600 eurót kell fizetnie a 30 000 euróért. Összesen 36 600. Nem kicsi az összeg, látod, elég lenne otthonra irodai eszközöket venni.

De ez a baj fele, gyakran a moszkvai ügynökségek, hogy profitot szerezzenek, akár 7% + ÁFA tarifákat is bejelentenek maguknak a tranzakcióból. Hadd emlékeztesselek még egyszer, hogy Olaszországban az ügynökség 3%-ot kap. Mindannyian értjük: persze mindenkinek pénzt kell keresnie, de köztünk a túlfizetés 36 600-on felül még 48 800, ha 7% (megint 1 000 000 euróért veszünk villát) már nagyon komoly összeg. Ügyfeleink olyan történetekkel fordultak hozzánk, amelyek arról szólnak, hogy egyes cégeknek sikerül 1000 eurót vagy még többet kérniük leendő ügyfeleiktől azért, hogy találkozzanak velük, és körbejárják az objektumokat. Ez nekem durva jogsértésnek tűnik, mert ha utána ingatlant vesz egy ügynökségtől, akkor az csak 100 euró, amit a tankba tesznek, akkor százszorosan kifizetik. És ha nem vásárolta meg, az azt jelenti, hogy nem működtek jól, vagy nem tetszett semmi, ez is előfordul. NE ADJON PÉNZET ELŐRE ÁTUTALÁSÉRT ÉS MEGTEKINTÉSÉRT.

Azt hiszem, az oldalak fő és legfontosabb pontjairól – mondta. No, kössük be a biztonsági övünket, és irány Olaszország, Liguria régió!

Hogyan juthatunk el Liguriába

Miután eldöntötte az olaszországi régiót, "C" típusú turistavízumot kell igényelnie, repülőjegyet kell vásárolnia és szállodát kell foglalnia. Liguria egy régió, amely a francia Cote d'Azur határának közelében található, és San Remo legközelebbi repülőtere például Nizzában található. Emellett természetesen repülhet Milánóba vagy Genovába, de a városba utazás jelentése ugyanaz. Sokan nem tudják, hogyan lehet eljutni a nizzai repülőtérről San Remoba, Bordigherába, Ventimigliába. Kezdjük egyszerűen, az alapokkal. Bármely európai repülőtérre érkezve mindig lehetősége van:

• autót bérelni

• menjen vonattal

• vásároljon buszjegyet

Nizzában, miután megérkezik az 1-es vagy 2-es terminálra, ugyanezt megteheti. Az autókölcsönző iroda a második terminálban található, akárcsak a buszok. Busszal a pályaudvarra lehet eljutni, ahol Ventimigliába lehet jegyet venni, a vonat nem megy tovább. Ventimigliával pedig egész Olaszországot be lehet utazni, a lényeg, hogy vannak vasútállomások. Például Ospedalettiben nincs vasútállomás, ezért Bordigherába vagy San Remoba kell jönnie.

Az autóbérlés Nizzában is egyszerű, csak hitelkártya és nemzetközi jogosítvány kell hozzá. Érdemes előre lefoglalni. Ügyeljen magára az autóra, le kell mosni. Ha a karosszérián karcok vagy hibák vannak, azonnal jelezze ezt a bizonylaton, ellenkező esetben előfordulhat, hogy a kártyáról zárolt összeget nem kapja vissza teljes mértékben. Ez bevett gyakorlat a franciaországi Côte d'Azur-on.

Rendszeres buszjáratok indulnak Nizza városának második termináljáról is. Ott vehet jegyet Ventimigliába vagy San Remoba. A buszok félóránként indulnak.

Az első találkozó a liguriai ingatlanügynökökkel – mire kell figyelni

Egy fárasztó repülés, egy szállodai vagy baráti utazás után oroszul beszélő ingatlanügynökségekkel egyeztet időpontot. A szokásos társaságiság, udvariasság és minden tárgy száz százalékos ismerete mellett egy jó ingatlanközvetítőnek Liguriában és általában Olaszországban is jól kell tudnia olaszul. Enélkül a tárgyalások irreálisak. Már írtam Önnek az iroda jelenlétéről az ügynökségnél. Tehát a helyszínen már világos lesz, hogy hol vagy. Gyakran olyan cégek, amelyek több tucat országot fogadnak egyszerre egy oldalon, kétes ügyfélszolgálati szerződéseket kötnek olasz ügynökségekkel. A fordító Zina pedig ingatlanos lesz egy-két órára.

Az ingatlanirodákban a legszembetűnőbb helyen szokás szerint ugyanaz az engedély lóg az ilyen típusú tevékenységre.

Azonban: gyakran orosz lányaink, miután hozzámentek egy olaszhoz, az ő jogosítványa alapján saját ügynökséget nyitnak nála. Nincs itt semmi bûn, sokan csinálják. Az olaszok állandóan ezt teszik egymás között.

Ligur ingatlanok szemle és bemutatása

Továbbá nagyon fontos, hogy a terv szerint cselekedjünk. Mivel gyakran, amikor az ingatlanosok azt látják, hogy az oldalon 2 hónapig semmi sem tetszett abból, amit választottál, mivel kiderült, hogy a képek mind hazugságok, és a Photoshopot kicsit szerényebben is lehetne használni, elkezdenek elragadni. a hegyeken és völgyeken keresztül olyan kifejezésekkel, mint "De hívhatsz még egy helyen." Azonnal mondom - CSODÁK NEM TÖRTÉNIK . Vagyis természetesen vannak, de előre egyeztetve))) Nem érdemes odamenni, nem tudom, hova. Én személy szerint jobban szeretem megmenteni az idegeit és ami a legfontosabb - az időt. Mivel irreális egy óra alatt hirtelen 4 új villát vagy pár lakást találni, még jobb. Ha léteznek, miért nem utasították ki azonnal? Lehet, hogy nagyon válogatósan írok, de amikor az ügyfeleinket semmi sem ihleti meg, mi például időt szakítunk, elküldünk minden információt és egyeztetünk új időpontokat.

Jogi dokumentumok olaszországi ingatlanokhoz

Uraaaaaa!!! Végre megtetszett egy csodálatos villa vagy tágas apartman Liguriában, mi a következő lépés? Ezután ellenőriznie kell a dokumentumok jogi tisztaságát, és itt is, mint mindig, az ingatlanirodája fontos szerepet játszik, az egész tranzakció ezen múlik. Azt tanácsolom, hogy előzetesen ellenőrizze a teljes iratcsomagot, és ellenőrizze a közjegyzőnél, hogy minden rendben van-e az iratokkal, ügynökségtől függetlenül. De még itt is van egy csomó apróság, amit nem tudok egy cikkben leírni. Ügyeljen azonban a következőkre:

• helyes tervezés;
• építési szabályzatok;
• energiaosztály;
• mennyi adót fizet;
• társasházi szabályok;
• az összes adósság megfizetése az eladó által;
• terheket.

A lista persze elég hosszú, de a főt én neveztem meg. Ha vannak tehertételek, akkor tisztázni kell, hogy melyek azok, ha jelzálog vagy ingatlan zálogjoggal van lekötve, akkor nincs ok az aggodalomra. A közjegyzői okirat készítésekor ezek a terhek visszafizetésre kerülnek. De ha van UZO FRUTTO (usufrutto), légy résen.

Nagyon komolyan ügyeljen a ház vagy lakás elrendezésére. Meg kell felelnie a legutóbbi kataszteri kivonatnak. Ha a falak határai nem esnek egybe a valósággal, akkor ezt ki kell találni, vagy ez egy gyors átépítési folyamat, vagy évekig húzódik. VAGY AZ ÚJRATERVEZÉSI FOLYAMAT EGYÁLTALÁN NEM LEHETŐ LEALIZÁLHATÓ.

Metratura otthon, vagy hogyan tudnak becsapni

Néha még mi sem tudjuk egy teljes ellenőrzésig, hogy pontosan mi is az adott villa vagy lakás felvétele, hiszen mindig vannak buktatók. Ám amint az ügyfél kifejezte szilárd szándékát villa vagy lakás vásárlására, azonnal megkezdjük minden szigorú ellenőrzését, beleértve a mérőórákat is. Elmondjuk, mik az árnyalatok.

A Liguria régió egy hegyvidéki területen található, és ezeket a területeket itt "Mezőgazdasági földeknek" jelölik, természetesen nem az egészet, de a nagy részét. Emiatt Liguriában a villák és házak 95%-a a következőképpen épül fel: a felső szint lakóterület, az alsó szint a széna és a traktorok nem lakóterülete. Ezért, ha a háza 300 m2-es, nagyon gyakran legalább a fele "nem lakóterületnek" minősül. És ha 5 hálószobát lát a villában, akkor nagyon valószínű, hogy hivatalosan a közjegyzőnél aláír egy dokumentumot, amelyben csak két hálószoba jelenik meg. Az olaszok természetesen gyönyörű márvány termeket és hálószobákat készítenek az alsó részen. De hivatalosan ezt nem lehet megtenni, pedig mindenki megteszi. Mivel a Liguriában elfogadott törvény valóban ellentmond a logikának. Ha mezőgazdasági célra, akkor a ház fele pajta?.. Hülyeség persze, de mindannyian ezzel élünk itt. A legfontosabb dolog az, hogy ismerje ezt az árnyalatot. A Magazino a nem lakossági rész. Erre figyelj. Minden szomorúságod az lesz, hogy a továbbértékesítés során minden hiányosságodat látni fogod, amit az eladó és az ingatlaniroda is elhallgathatott volna.

Ezért sok ügynökség gyakran torzítja az ingatlanfelvételek tényleges adatait. Számukra az a legfontosabb, hogy eladják neked. AZONNAL KÉRDEZZE A LAKÁSI ÉS NEM LAKÁSI CÉLÚ TELEPET.

És a legfontosabb tudnivaló: a közjegyző csak azokat az iratokat nézi meg, amelyek a Kataszteri jegyzékben szerepelnek, nem megy ki házat ellenőrizni, ami azt jelenti, hogy légy éber, nézd meg, mit írsz alá a közjegyzői okiratban. Akit figyelmeztetnek, az fel van fegyverkezve.

Jó hangulatot, és legyen óvatos, amikor orosz ingatlanügynökséget választ Olaszországban!