Hogyan lehet jelzálogot felvenni az ingatlan értékét meghaladó összegre

Ritkán fordul elő, hogy a bankok olyan jelzálogkölcsönt nyújtanak, amely meghaladja a megvásárolandó ingatlan értékét. Ez azonban bizonyos esetekben lehetséges, különösen akkor, ha további forrásokra van szükség a javításokhoz vagy más hitelek lezárásához. Fontos megérteni, hogy a bankok általában nem hagyják jóvá az ingatlan értékének 80%-át meghaladó finanszírozást, de vannak kivételek. Mi a teendő, ha nagy mennyiségre van szüksége?

Hogyan lehet jelzáloghitelt felvenni nagy összegre

Előfordulhat, hogy ingatlanvásárláskor olyan összegre van szüksége, amely meghaladja a piaci értékét. Ennek oka lehet javítási igény, ingatlanügynöki vagy közjegyzői szolgáltatások kifizetése, vagy egyéb adósságkötelezettségek lezárása. Az ilyen kéréseket azonban a bankok ritkán teljesítik, és egy ilyen hitel megszerzéséhez bizonyos feltételeknek meg kell felelniük.

Mikor lehetséges az ingatlan értékének 80%-át meghaladó összegű jelzálog?

A jelzáloghitel kibocsátása előtt a bankok felmérik a hitel-érték arányt (LTV), amely a hitel összegének az ingatlan értékéhez viszonyított arányát mutatja. A bankok általában nem adnak ki jelzálogkölcsönt az ingatlan piaci értékének 80%-ánál többet. Például, ha egy ház 200 000 euróba kerül, a maximális hitelösszeg 160 000 euró lesz.

Ez a limit a Hitel- és Takarékpénztári Minisztériumközi Bizottság (CICR) 1995. április 22-i határozatán alapul, amely azt javasolta, hogy ingatlan jelzáloghitelek kibocsátásakor ne haladják meg a 80%-ot. Ez a szabály azonban nem kötelező, és indokolt okok esetén a bankok 80%-ot meghaladó, sőt esetenként 100%-os jelzáloghitelt is nyújthatnak.

Az ingatlan értékénél magasabb összegű jelzálogjog megszerzésének követelményei

Bár elméletileg lehetséges az ingatlan értékénél magasabb összegű jelzálogjogot felvenni, ehhez számos feltétel betartása szükséges. Mindenekelőtt a bank ellenőrzi az általános követelményeket, például az ingatlanértékelést és a hitelfelvevő pénzügyi helyzetét. A banknak ezt követően meg kell győződnie arról, hogy nyomós okok állnak fenn a hitelösszeg emelésére.

Ilyen esetek lehetnek például:

• további pénzeszközök szükségessége az ingatlan javításához vagy korszerűsítéséhez;
• az ingatlanügynöki, közjegyzői vagy a vásárláshoz kapcsolódó egyéb költségek beszámítása a kölcsönbe;
• más kölcsönök vagy adósságok törlesztésének szükségessége a jelzáloghitel felvételével egyidejűleg.

Ezeket az okokat dokumentálni és részletezni kell a jelzálogszerződésben. Például szükség van a felújítási munkákra vonatkozó becslések megadására vagy a vállalkozókkal kötött szerződésekre, hogy megerősítsék a nagyobb összeg szükségességét.

Az ingatlan értékénél magasabb összegű jelzálogkölcsön további garanciái és kockázatai

Az ingatlan értékét meghaladó összegű jelzáloghitel megszerzése bizonyos kockázatokkal jár, és további garanciákat igényel a bank számára. A bankok szigoríthatják a hitelfeltételeket, és további védelmi intézkedéseket is előírhatnak.

További garanciák a banktól

A hitel nem fizetésének kockázata miatt a bank további garanciákat kérhet, mint például:

• kiegészítő biztosítás bejegyzése az ingatlan értékét meghaladó összegre;
• kezesek bevonása, akik a fő hitelfelvevő fizetésképtelensége esetén vissza tudják fizetni az adósságot;
• Második jelzálog felvétele egy másik ingatlanra további biztosíték nyújtása érdekében.

A megnövekedett kockázatok és követelmények miatt a bankok ritkán vállalnak ilyen tranzakciókat, és a jóváhagyási folyamat bonyolultabb lehet.

Az adóellenőrzés kockázatai

Azok a hitelfelvevők, akik az ingatlan értékénél nagyobb összegért vesznek fel jelzálogot, további adóellenőrzésnek vethetők alá. Az IRS gyaníthatja, hogy az ingatlanértékeket felduzzasztják egy nagyobb hitel megszerzése érdekében, ami nyomozáshoz és esetleges jogi következményekhez vezethet, beleértve a csalás vádját vagy a hivatalos dokumentumokon szereplő hamis információkat.

Alternatív módok több pénz megszerzésére

Ahelyett, hogy az ingatlan értékénél nagyobb összegű jelzálogkölcsönt venne fel, érdemes alternatív finanszírozási lehetőségeket fontolgatnia. Egyes bankok speciális hiteltermékeket kínálnak, amelyek kombinálják az ingatlanvásárlást a szükséges kiadásokkal:

• A vételi-felújítási jelzáloghitel nemcsak az ingatlan árát, hanem a felújítási munkák költségeit is fedezi;
• A vásárlási és likviditási jelzáloghitel további forrásokat biztosít a vásárlással kapcsolatos különféle költségek fedezésére.

Az első esetben a kölcsönt nem egy összegben adják ki, hanem a munka befejezésekor részletekben, ami segít a végrehajtás ellenőrzésében. A második esetben gyakran szükség van egy második ingatlanra, amelyet további fedezetként zálogba helyeznek.

Így, ha nagy összegű kölcsönt kell felvennie, fontos, hogy alaposan felkészüljön, megerősítse az összes kiadást, és figyelembe vegye az adóellenőrzéssel és a bankkal szembeni további kötelezettségekkel járó kockázatokat.