Nagyobb felújítások bérházban: ki fizet lakáseladáskor?

Ha egy bérházban nagy felújítást terveznek, akkor felvetődik egy fontos kérdés: ki fizeti ezeket a költségeket, ha a lakást eladják? A kérdésre adott válasz attól függ, hogy a javításokat pontosan mikor hagyták jóvá – az adásvételi tranzakció előtt vagy után.

Ki fizeti a nagyobb javításokat, ha azokat az eladás előtt jóváhagyták?

Ha a nagyobb javításokat a közjegyzői okirat (adásvételi szerződés) aláírása előtt tulajdonosi közgyűlésen hagyták jóvá, akkor a költségek jogszerűen az eladót terhelik. A közelmúltban hozott bírósági döntések szerint az eladó, aki a munka jóváhagyásakor a tulajdonos volt, köteles megfizetni az azzal kapcsolatos összes költséget.

Ezt erősíti meg egy 2023 novemberi nápolyi bírósági döntés. Ebben az esetben az új tulajdonos, aki fizetési felszólítást kapott a vállalkozótól, ezt megtámadta a bíróságon, és megnyerte a pert. A bíróság kimondta, hogy a javítást az előző tulajdonosnak kell kifizetnie, mivel ő volt a tulajdonos a javítás elvégzéséről szóló döntés meghozatalakor.

Mi a teendő a rutinjavítások során?

Ezek a szabályok kizárólag a nagyobb javításokra vonatkoznak. Ami a folyamatban lévő javításokat illeti, a helyzet más. Ha a folyamatban lévő munkát a tranzakció előtt jóváhagyták, de azt követően befejezték, a költségek az új tulajdonosra hárulnak, mivel ő közvetlenül részesül ennek a munkának az eredményéből.

Az eladó és a vevő közötti megállapodások fontossága

Az adásvételi ügylet során az eladónak tájékoztatnia kell a vevőt a várható javításokról. Ez lehetővé teszi a felek számára, hogy megállapodjanak abban, hogy ki fizeti a következő költségeket. Például beilleszthet egy záradékot a szerződésbe, amely szerint az eladó vállalja, hogy kifizeti a tranzakció előtt jóváhagyott összes költséget.

Mi a teendő, ha az eladó nem tudja kifizetni a javítást?

Ha a korábbi tulajdonos nem tudja kifizetni a nagyobb javításokat, az új tulajdonosok nem kötelesek ezeket a költségeket viselni. Ebben az esetben az alapkezelő társaság vagy a HOA köteles bírósági úton behajtani az adósságot az előző tulajdonostól, vagyonának lefoglalásáig.

Lehet részletre fizetni a javítást?

Pénzügyi nehézségek esetén részletfizetést kérhet a javítások kifizetéséhez. Ez az alapkezelő társaságon keresztül történik, amely a kérdést a tulajdonosi közgyűlés elé terjeszti döntéshozatalra. Ez a megközelítés segít megelőzni az adósságot és elkerülni otthona pénzügyi helyzetének romlását.

A lakáseladásnál tehát fontos figyelembe venni a nagyjavítások jóváhagyásának időpontját, és a konfliktusok és félreértések elkerülése érdekében előzetesen egyeztetni a költségek elosztásáról.